Rinkoje susiklosčiusios naujos priežastys, skatinančios nutraukti preliminariąsias pirkimo – pardavimo sutartis

Prieš kurį laiką pradėjusi trauktis nekilnojamojo turto rinka ir toliau mažėja. Taip pat pastebima, kad vis daugiau sudarytų preliminariųjų sutarčių yra nutraukiama. Nors įvairūs šaltiniai kalba apie tai, kad preliminarių sutarčių nutraukimas vyksta dėl statybos kainų kilimo, tačiau ne pirmą kartą susiduriu su tam tikra tendencija, t. y. 1. preliminariąsias sutartis nutraukia patys vystytojai dėl to, kad taip tikisi, jog kitam pirkėjui tą patį NT būstą parduos brangiau, aišku tokio tikslo neviešindami (finansinė nauda pardavėjui), 2. preliminariąsias sutartis nutraukia tiek pardavėjai, tiek ir patys pirkėjai, nes pasitaiko nemažai atvejų, kai pardavėjas žada, jog pirkėjui bus parduotas atskiras turtinis vienetas (pvz. atskiras butas su unikaliu numeriu), tačiau statybos užbaigimo metu vystytojui nepavyksta suformuoti ir įregistruoti atskirų objektų su individualiais numeriais ir jie yra priversti siūlyti pirkėjams įsigyti dalį bendrojoje nuosavybėje su notarine tvarka nustatyta bendro turto naudojimosi tvarka. 

Dėl šių situacijų sprendimo būdų į mūsų verslo advokatų kontorą jau ne kartą yra kreipęsi klientai ir tai, panašu vyksta ne tik su gyvenamuoju turtu, bet ir su administracinės bei kitos paskirties nekilnojamuoju turtu. 

Visiškai išvengti šių situacijų, tiesa pasakius, nėra galimybių, tačiau žinant šias aplinkybes bent jau galima apsaugoti save į preliminariąsias sutartis įtraukiant daugiau atsakomybių ir atitinkamai sankcijų pardavėjui už sutarties nutraukimą ar savo įsipareigojimų nevykdymą. Jokių būdu nepasirašykite jų neskaitę ar nebandę derėtis su pardavėju dėl geresnių sąlygų, didesnių baudų ar pan. 

Kas liečia mano jau minėtas dvi preliminariųjų sutarčių nutraukimo priežastis, toliau aptarsiu kiekvieną jų atskirai bei kokius veiksmus galima būtų atlikti joms atsiradus. 

Tuo atveju, jeigu pardavėjas pateikia pranešimą apie preliminariosios sutarties nutraukimą, pirmiausia reikėtų įvertinti, ar pranešime nurodytos priežastys yra pagrįstos. Taip pat praėjus kuriam laikui patikrinti VĮ Registrų centro duomenis, ar duomenų bazėje nėra įregistruota nauja sudaryta preliminarioji sutartis su kitu asmeniu ar bendrove dėl to paties turto, kurio preliminariąją sutarti pardavėjas nutraukė. 

Jeigu greitu metu yra registruojama preliminarioji sutartis ar yra kitas pagrindas manyti, jog preliminariąją sutartį pardavėjas nutraukė dėl rinkos kainų pokyčių, tikėdamasis gauti didesnį pelną iš naujos sutarties, kurios kaina, kaip taisyklė, bus didesnė, tokiu atveju reikėtų žinoti, kad tokie pardavėjo veiksmai gali kainuoti brangiau nei už mažesnę kainą buvusiam pirkėjui parduotas turtas. 

Aprašytam atvejui atsitikus, pirkėjas gali kreiptis į teismą dėl nuostolių (kainų skirtumo – „pardavėjo gautos „grynosios“ naudos atskaičius mokesčius ir kitas išlaidas) atlyginimo, todėl pardavėjams ar vystytojams reikėtų į vienašalį preliminariųjų sutarčių nutraukimą žiūrėti itin atsargiai. 

Naujausioje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje buvo suformuotos naujos taisyklės dėl vienašališko preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo būtent aptariamu atveju. 

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad nuostolių atlyginimo suma, apskaičiuota pagal pardavėjo gautą naudą, yra vienas iš galimų restitucinių nuostolių (grąžinančių pažeidėją į pradinę padėtį, iš jo nukentėjusiam asmeniui priteisiant tai, ką pažeidėjas gavo iš neteisėtų veiksmų), patirtų dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, apskaičiavimo būdų. Tokie nuostoliai atsiranda, kai atliekami pardavėjo veiksmai, kuriais sugriaunamas pirkėjo įsitikinimas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta ateityje, ir jie pripažįstami nesąžiningais. 

Nors gali atrodyti, kad siekiant turtą parduoti brangiau trečiajam asmeniui bus galimybė apsiriboti tik sutartinių nuostolių atlyginimu, tačiau toks pardavėjo ar vystytojo tikslas yra pripažįstamas nesąžiningu ir gali tekti atlyginti restitucinius nuostolius, prarandant sutarčių kainų skirtumą, kuris turėjo tapti finansine nauda pardavėjui. 

Taigi šiuo atveju pirkėjams reikėtų žinoti, kokius veiksmus jie gali atlikti esant pardavėjo nesąžiningumui, o pardavėjui įvertinti visas rizikas ir priimti sprendimą, ar tikrai jo atliekami veiksmai bus ekonomiškai ar kaip kitaip naudingi jam pačiam. 

Daugėja atvejų, kai pardavėjas jau pačioje statybų finalinėje stadijoje, kai lieka įregistruoti pastatytą statinį ir jame esančius turtinius vienetus, ima „buksuoti“ ir valstybinės institucijos dėl vienokių ar kitokių priežasčių jam neleidžia to atlikti. 

Tokiu būdu susiklosto situacija, kai pardavėjas faktiškai nebegali įvykdyti preliminariosios sutarties, kurioje numatyta, kad parduodamas būtent atskiras turtinis vienetas, pvz. butas ar patalpa, turintis savo unikalų numerį. 

Pardavėjai tokiais atvejai pasirenka vieną iš dviejų variantų: arba nutraukia sutartį dėl negalėjimo jos įvykdyti, arba pasiūlo pirkėjui įsigyti turtą bendrojoje nuosavybėje su notariškai patvirtinta bendro turto naudojimosi tvarka. 

Taip atsitiko ir keletu mano praktikoje pasitaikiusių atvejų, pvz. buvo perkamos administracinės paskirties patalpos, kaip atskiras turtinis vienetas pastate, tačiau pardavėjas nurodė, kad savivaldybė nesutinka registruoti patalpos tokiu būdu, todėl siūlo įsigyti tą pačią patalpą kaip bendrąją nuosavybę su dar apie 80 kitų tame pastate esančių patalpų busimų savininkų. 

Jeigu taip atsitiktų, yra svarbu aptarti kuo skiriasi turto, kaip asmeninės nuosavybės ir bendros dalinės nuosavybės su naudojimosi tvarka, įsigijimas. 

Atkreiptinas dėmesys, kad pagrindinis specifinis bendrosios dalinės nuosavybės teisės požymis yra tas, kad bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Todėl prieš įsigyjant nuosavybės teisę į dalį nekilnojamojo daikto (pastato), svarbu įvertinti, kad gali kilti sunkumų. Kad tų sunkumų išvengti, siūlytina pas notarą pasitvirtinti bendro turto naudojimosi tvarką, kurioje būtų aptarta kuo daugiau aktualių aspektų (kokios turto dalys kam priklauso, kad pirkėjui priklausančiomis dalimis galima be kitų bendraturčių sutikimo disponuoti, įkeisti, nuomoti, naudotis ir pan., komunalinių mokesčių aspektai ir pan.). Kuo daugiau aspektų bus aprašoma naudojimosi tvarkoje, tuo daugiau autonomijos kiekvienas bendraturtis turės. Faktiškai gerai aprašyta naudojimosi tvarka galima pasiekti, kad turtas, nors ir teisine prasme bus bendrojoje nuosavybėje, tačiau realiai jį valdyti galimas bus tarsi kaip atskirą turtinį vienetą. 

Kitas aspektas, jei pardavėjas siūlo pirkti turtą bendrojoje nuosavybėje, pirkėjas gali bandyti susitarti ir pamažinti perkamo turto kainą. Turtas bendrojoje nuosavybėje, kaip taisyklė, yra rinkoje parduodamas kiek pigesne kaina būtent dėl minėtų galimų atsirasti sunkumų jį valdant ir juo naudojantis. Nors pradžioje pardavėjas turi tikslą parduoti atskirą turtinį vienetą, o pirkėjas turi lūkestį jį nupirkti, tačiau šiems tikslams ir lūkesčiams pasikeitus, galima bandyti derinti ir kiek kitokias sąlygas kitokį teisinį statusą turinčio turto įsigijimui. 

Taigi, pažymėtina, kad preliminarių sutarčių nutraukimą pardavėjams reikėtų vertinti itin atsargiai, nes toks veiksmas gali sukelti nepageidaujamų neigiamų finansinių padarinių. Pirkėjams siūlyčiau pradėti pasiruošimą nuo derybų dėl preliminariųjų sutarčių sudarymo, kurių metų sutarčių sąlygas siekti palenkti į savo pusę, kad vėliau nereikėtų papildomai galvoti, ką daryti. Jeigu jau atsitinka taip, kad sutartis yra tik pardavėjo naudai, žinokite savo teises ir galimus nuostolių atlyginimo variantus. 

Mūsų verslo advokatų kontora yra pasirengusi atsakyti į visus Jums kylančius klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimo ar pirkimo teisiniais santykiais.