Vystytojai nuo 2024 m. nekilnojamąjį turtą galės parduoti tik pilnai užbaigus statybas
Iki šiol Lietuvoje yra susiklosčiusi standartinė praktika, kad gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas parduodamas jo pirkėjui su daline apdaila, t. y. dažniausiai įregistravus 85 proc. būsto baigtumą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiasi nekilnojamojo turto įsigijimo tvarka ir vystytojai nekilnojamąjį turtą galės parduoti tik pilnai užbaigus statinio statybos darbus, t. y. įregistravus 100 proc. baigtumą.
Atkreiptinas dėmesys, kad statybos įstatymo pakeitimai galioja tik patalpų, esančių gyvenamosios paskirties pastatuose (trijų ir daugiau butų (daugiabučiuose pastatuose)), ir gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimui. Jeigu bus parduodamas kitos paskirties patalpos/statinys, individualus gyvenamasis namas ar, pavyzdžiui, dvibutis namas (kotedžas, kuriame yra du butai), galios šiuo metu esamos taisyklės ir toks nekilnojamasis turtas galės būti parduotas ir pilnai neužbaigus statybos darbų.
Šių statybos įstatymo pakeitimų pagrindinis siekis – apsaugoti pirkėjo interesus, tačiau ar tikrai jie bus apsaugoti? Žemiau pateikiame tik keletą rizikų, kurių iki šio pakeitimo nebuvo ir su kuriomis gali susidurti pirkėjai:
- Vystytojai toliau sudarinės preliminarias sutartis įprasta tvarka, įtraukiant būtinos apdailos įrengimo darbus, kas reiškia, kad jau preliminarioje sutartyje ar vėlesniame jos įgyvendinime vystytojai su pirkėjais turės papildomai derinti elementarias apdailos detales, atsižvelgiant į kiekvieno pirkėjo poreikius. Tam, kad būtų optimizuoti procesai, gali būti pasirenkamas vienas iš dviejų variantų: a) perduoti įrengimo darbus pirkėjams; b) atlikti savo esme vienodus apdailos darbus pagal standartizuotus projektus. Pastaruoju atveju nekilnojamojo turto kaina gali kilti, kaip ir didėti preliminariomis sutartimis reikalaujamas avansas, ir pirkėjams gali būti užkertamas kelias išsirinkti buto apdailą tokią, kokios jie nori.
- Jeigu vystytojai nuspręs visus apdailos darbus pavesti atlikti patiems pirkėjams, pirkėjai privalės tuos darbus atlikti net nesudarę notarinės sutarties, t. y. investuos į projektą dideles pinigines lėšas, nors nuosavybės teisės į patalpą neturės. Atlikus darbus gali atsitikti taip, kad preliminarioji sutartis bus nutraukta ar vystytojas bankrutuos, o tuomet pirkėjai bus priversti ilgus metus bylinėtis teisme dėl bandymo susigrąžinti įdėtas į projektą lėšas.
- Tikėtina, kad vystytojai nekilnojamąjį turtą parduos brangesne kaina, kadangi nebus tiksliai žinomos būsto pilno įrengimo kainos (kažin, ar esant tokiai nestabiliai statybų rinkai, apdailos darbus atliekantys asmenys galės prisiimti po metų (standartiškai preliminariosios sutartys pradedamos sudarinėti likus metams iki planuojamo statybos užbaigimo) būsiančius įsipareigojimus įrengti patalpas už fiksuotą kainą. Jeigu ir prisiims, tai ta kaina bus su nemažu rezervu). Patys pirkėjai dažnu atveju apdailos rangos darbus realiu laiku įsigytų pigiau.
- Vystytojai dėl finansinių ar kitų priežasčių gali neturėti galimybių finansuoti statinio užbaigimą, o kartu neturės ir teisės parduoti jiems nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose bei iš gautų lėšų užbaigti šių statinių statybą, dėl ko kyla rizika projekto likimui ir terminų laikymuisi.
Taigi, ar pirkėjams bus naudingi minėti pakeitimai? Jeigu pirkimo procesas bus tvarkingas ir sklandus, tikriausiai taip, tačiau jeigu bus atvirkščiai, matyt pirkėjai patirs dar daugiau rizikų ir dar daugiau nuostolių nei buvo iki šiol.
Žinoma, vystytojai ieškos būdų, kaip turto realizavimą vykdyti kuo palankesnėmis sąlygomis. Vienas tokių būdų galėtų būti pačių pradinių projektų koregavimas ir paprastinimas, jame numatant mažiausią galimą statinio įrengimo lygį, kurį pasiekus, jis galėtų būti laikomas užbaigtu.
Tiesa, pakeitimai taikomi tik notarinėms pirkimo – pardavimo sutartims, todėl preliminarias sutartis vystytojai vis dar galės sudaryti kaip ir anksčiau, tačiau būtina pažymėtina, kad jau dabar reikėtų ruoštis jau sudarytų preliminarių sutarčių, kurių įsigaliojimo terminas sueis kitais metais, pakeitimus arba dar tik sudaromų preliminariųjų sutarčių atnaujinimus pagal naujai įsigaliojusią tvarką.
Atsižvelgiant į tai, kad preliminariai sutarčiai ypač svarbus tikslumas ir detalumas, o preliminariąja sutartimi yra laikomas šalių susitarimas ateityje sudaryti pagrindinę, t. y. notarinę pirkimo – pardavimo sutartį, dažnai sandorio šalys nesvarsto dar vienos galimos alternatyvos tarpusavio teisių ir pareigų įtvirtinimui, tai notarinė preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis.
Iš tiesų dėl laiko stokos šis variantas klientų tarpe pasirenkamas rečiau, tačiau priklausomai nuo sandorio specifikos šis būdas taip pat rekomenduotinas. Notarinė preliminarioji sutartis itin palanki tais atvejais, kai šalys (tiek pirkėjas ir pardavėjas) aiškiai susitarė savo pareigas ir pageidauja, kad sutarties būtų laikomasi tokiomis sąlygomis, kurios buvo sutartos preliminarios sutarties sudarymo dieną, be jokių papildomų pakeitimų.
Pavyzdžiui, šalims susitarus, kad notarines pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties apmokės pardavėjas, neretai pasitaiko atvejų, kad sudarius paprastą rašytinę preliminariąją sutartį, pagrindinės sutarties sudarymo dieną pradeda keistis sąlygos, vyksta papildomos derybos, keičiamos preliminarios sutarties sąlygos ar notarinių išlaidų mokėtojas. Sudarius notarinę preliminarią sutartį tokių atvejų tikimybė būtų sumažinta, nes norint pakeisti ar nutraukti notarinę preliminarią sutartį, ji turėtų būti keičiama, nutraukiama taip pat tik notarine tvarka.
Dar viena papildoma priežastis dėl ko klientai abejoja rinktis ar ne preliminarios sutarties sudarymą pas notarą – notarinių išlaidų suma. Svarbu paminėti, kad nekilnojamojo turto preliminarios sutarties tvirtinimas pas notarą yra apmokestinamas kita, nei pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis. Nekilnojamojo turto perleidimo (pagrindinės sutarties) notarinis įkainis yra apskaičiuojamas nuo turto perleidimo kainos, t. y. 0,37 % nuo šalių nurodytos kainos, o preliminarios sutarties atveju notaro įkainis yra fiksuotas, t. y. nuo 19 iki 101 Eur (neįskaitant PVM bei papildomų notaro techninių bei sutarties parengimo išlaidų). Taigi, notarinės preliminariosios sutarties tvirtinimo įkainis nepriklauso ar Šalys susitarė parduoti turtą už 100 000 Eur, ar už didesnę sumą.
Sudarius preliminarias sutartis (notarine ir paprasta tvarka), verta nepamiršti jų įregistruoti Registrų centre. Pirkėjams itin palanku išviešinti šį faktą, nes tokiu būdu apsidraudžiama nuo papildomų ginčų ir teisių į objektą įrodinėjimo rizikos. Papildomas preliminarios sutarties garantijų užtikrinimo būdas, tai avansinės sumos pervedimas į notaro depozitinę sąskaitą. Pastarasis dažniausiai pasirenkamas tada, kai sutartyje siekiama užsitikrinti, jog tik pardavėjui įvykdžius įsipareigojimus bus pervedama avansinė suma. Pardavėjo įsipareigojimai gali būti tokie kaip energinio naudingumo sertifikato gavimas, kadastrinių matavimų atlikimas ar net hipotekos išregistravimas. Pasirinkus atsiskaitymą tokiu būdu, pirkėjas turi garantiją, jog pinigai pardavėjui nebus pervesti, kol nebus įvykdyti įsipareigojimai, o pardavėjas turi garantiją, jog įvykdęs įsipareigojimus, gaus atitinkamą pinigų sumą už parduodamą turtą.
Taip pat sutarties sudarymas pas notarą palankus tuo, kad notaras sudarant sandorį gali patikrinti tiek pirkėjo bei pardavėjo bei būsimo perleidžiamo turto areštų registrus. Ši prevencinė priemonė padeda apsisaugoti nuo tokių sandorių ar užslėptų faktų dėl kurio sandorio su kita šalimi galbūt net nesvarstytumėte sudaryti. Būtina pažymėti, kad ir nesudarant sutarties pas notarą, šiuos faktus gali patikrinti ir advokatai.
Vertinant tai, kad įstatymo pakeitimas lems dar didesnį sudarytų preliminarių sutarčių kiekį, kilus klausimams kokią sutarties formą (notarinę ar rašytinę) rinktis yra palankiausia, itin rekomenduojame prieš tai pasikonsultuoti su ekspertais. Prevence verslo advokatų kontora yra pasirengusi atsakyti į visus Jums kylančius klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimo ar pirkimo teisiniais santykiais.
